Procura de casa ganha força com queda dos juros – e oferta com simplex

O atual clima económico incerto arrefeceu a procura de casas em Portugal em 2023, tanto para comprar, como para arrendar. E este contexto, que abrandou o número de transações de venda, teve efeitos no ritmo de crescimento do preço da habitação em ambos os mercados, que carecem de oferta - ainda que comece a haver sinais de uma viragem com um aumento das casas disponíveis. Quanto a 2024 há vários motivos para olhar com otimismo: os especialistas ouvidos pelo idealista/news acreditam que a procura de casas para comprar vai voltar a ganhar força assim que os juros nos créditos habitação começarem a cair de forma mais expressiva. E o simplex dos licenciamentos deverá estimular a colocação de mais casas no mercado de compra e venda – apesar de haver riscos. Por outro lado, há quem acredite que o Mais Habitação vai continuar a reforçar o stock de casas no mercado de arrendamento e baixar rendas, sendo que também há quem discorde e diga que as medidas estão a afastar proprietários. Afinal, como se vai comportar o imobiliário em Portugal este ano? Neste artigo, antecipamos as tendências.

Comprar casa: como evoluem os preços, procura e oferta?

No nosso país, as casas para comprar estão a ficar mais caras ano após ano. Mas verifica-se que a subida dos preços das casas está a abrandar. Esta é uma realidade sentida em praticamente todo o território nacional, tal como mostram os dados mais recentes do idealista/data: os preços das casas à venda subiram em 14 grandes cidades no terceiro trimestre de 2023 face ao trimestre anterior, mas a maioria dos aumentos é inferior a 5%. Em Lisboa e no Porto – as cidades mais caras para comprar casa -, observou-se uma ligeira subida dos preços a nível trimestral, entre 1% e 2%. E houve ainda seis capitais de distrito onde os preços caíram, ainda que ligeiramente, com Vila Real a registar a maior redução (-6%).

E os especialistas ouvidos pelo idealista/news consideram que a tendência de subida lenta dos preços das casas à venda deverá manter-se este ano. “O mercado imobiliário português deverá estabilizar em 2024, com uma tendência de ligeira subida dos preços. No entanto, "a procura deverá continuar a ser forte, tanto por parte de famílias portuguesas como de investidores estrangeiros”, antecipa João Oliveira, CEO da Realty One. E César de Brito, gerente da De Brito Properties, acredita que “o preço de compra ou não muda ou tem tendência a baixar com a subida dos juros, o que faz que a procura esteja a aumentar em zonas mais afastadas dos centros urbanos”, como Lisboa.

"Uma vez que não se preveem alterações significativas a nível da oferta, é expectável que a procura se mantenha durante 2024 e até possa existir um dinamismo extra fruto da suavização das taxas de juro”, por isso será de esperar “a manutenção da resiliência dos preços embora com ajustamentos em zonas com menor pressão de procura", comenta Patrícia Barão, Head of Residential na JLL. Já Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills Portugal, não prevê que “o ligeiro abrandamento sentido na procura tenha efeito nos preços, atendendo ao desequilíbrio ainda existente entre a procura e a oferta” e à tendência de descida de juros que continuará a incentivar a procura de casas para comprar.

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Procura de casas à venda arrefece – e oferta mantém-se escassa

Mas o que é que justifica a atual tendência de subida ligeira dos preços das casas à venda?  “O mercado de habitação encontra-se num momento de ajustamento do lado da procura enquanto se mantém a escassez de oferta que é hoje já estrutural" - apesar de o número de fogos concluídos e licenciados em 2023 ter sido "o mais elevado" dos últimos 10 anos, aponta Patrícia Barão, da JLL.

Portanto, a procura de casas à venda tem vindo a ajustar-se "em baixa" ao atual contexto desde meados de 2022. "Há uma retração do mercado natural à subida da inflação e das taxas de juro, com os consumidores a terem menor capacidade de compra", refere a especialista, destacando que as vendas das casas caíram na ordem dos 19% no verão de 2023, segundo o INE. Ainda assim, registou-se neste período "uma queda menos acentuada no número de vendas, o que indicia sinais de estabilização", conclui a especialista.

Além disso, o atual cenário de instabilidade também afetou a procura de casas à venda em Portugal por parte de estrangeiros e investidores. “O impacto do aumento das taxas de juro, sentida com menor peso no mercado ‘high end’, associada ao impacto provocado pelo final do golden visa e do regime de residentes não habituais (RNH), acabou por provocar um abrandamento na procura no último quadrimestre de 2023, mesmo no nosso mercado ‘prime’”, acrescenta o Lisbon Residential Director da Savills Portugal.

Os dados do idealista/data revelam isso mesmo: a procura de casas para comprar caiu na maioria das grandes cidades portuguesas, com Ponta Delgada e Portalegre a registar a maior descida em termos trimestrais (-31%). E até no Porto e em Lisboa foi sentido esse arrefecimento (-19% e -7%, respetivamente). Esta tendência está também a gerar um aumento da oferta de casas disponíveis para venda de norte a sul do país, com o Porto a registar uma subida de 17% e Lisboa de 9%.

O que também há que ter em conta é que “o perfil de quem compra casa tem vindo a alterar-se na última década. Hoje, existe uma maior cautela e consciencialização na escolha de um imóvel, fruto da evolução do mercado e dos operadores que apostam cada vez mais em soluções mais eficientes e cómodas”, refere Francisco Carmona,  CEO da Alma Development, lembrando que, depois da pandemia, as famílias passaram a privilegiar “espaços versáteis”, zonas exteriores (jardins, pátios, terraços ou varandas), bem conectados em termos de transportes e vias rodoviárias, bem como “comodidades complementares a um estilo de vida saudável, como a hipótese de ter um ginásio disponível 24h”.

Além disso, com o teletrabalho a tornar-se numa realidade para muitos profissionais, permanece a tendência de comprar casas maiores, com escritório e espaços exteriores “em zonas mais calmas fora dos grandes centros urbanos”, acrescenta o responsável pela De Brito Propreties. “Hoje as pessoas procuram habitações que se enquadrem neste regime híbrido [conjugando o teletrabalho com o regime  presencial], seja através da maior valorização de um espaço próprio de trabalho dentro de casa, seja através de espaços partilhados dentro dos seus condomínios”, aponta também Francisco Carmona, da Alma Developmet, que admite que as famílias estão disponíveis para ajustar orçamento ao preço das casas (e até ter taxas de esforço maiores) “desde que esteja alinhado à qualidade de vida que o imóvel proporciona”.

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Que mudanças pode haver na oferta de casas à venda com o simplex do Mais Habitação?

“Os únicos efeitos positivos que vemos como possíveis no programa Mais Habitação prendem-se com a simplicidade na aprovação dos projetos o que, no entanto, não provocará um efeito positivo imediato, mas poderá colocar mais oferta no mercado a médio longo prazo e contribuir para o aumento de oferta e estabilização de valores”, refere Miguel Lacerda, da Savills Portugal.

Para César de Brito o simplex dos licenciamentos urbanos é mesmo “a melhor proposta no pacote Mais Habitação, pois procura resolver um grande problema estrutural que tem vindo a limitar consideravelmente a chegada de nova oferta”. E exemplifica: “Um projeto num prédio antigo em Lisboa, com o objetivo de criar novos apartamentos, leva em média 4 a 6 anos a ser desenvolvido na câmara, o que significa que mesmo começando hoje, vai levar de 4 a 6 anos a chegarem novos imóveis ao mercado”. Assim, "ao descomplicar, o processo de licenciamento estaremos a acelerar a aprovação de novos projetos habitacionais e, consequentemente, a aumentar a oferta no mercado imobiliário”, conclui.

“O simplex no licenciamento vem ajudar a uma maior clarificação e agilização em prol da celeridade processual e a uma diminuição geral da burocracia”, começa por dizer Francisco Carmona. Mas aponta vários aspetos menos positivos e até riscos que este diploma traz para o mercado, como:

• Comprar casa sem ser obrigatório apresentar licença de utilização ou ficha técnica de habitação: aqui “o comprador que passa a ter um maior cuidado na aquisição do imóvel, para garantir que não terá problemas de licenciamento futuro ou na concessão de crédito de habitação”, diz;
• Aumento dos custos indiretos de contexto: pelo seguro de projeto, fiscalização de obra e o preço dos próprios projetos, atendendo a uma crescente responsabilização destes players no mercado;
• Erros não detetados podem travar obras: “Os erros no projeto que podem não ser identificados em fase de controlo prévio, podem inviabilizar a execução do projeto, obrigando a correções e revisões originando mais custos e tempo de execução”, destaca ainda.

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Casas para arrendar: procura cai e rendas abrandam

No mercado de arrendamento em Portugal também se tem assistido a um crescimento das rendas, apesar de forma menos intensa face aos anos anteriores. “Num contexto de escassez de oferta e com um volume de procura ainda elevado, os preços de venda e de arrendamento tem-se mantido resilientes embora com uma taxa de crescimento inferior à dos últimos anos", refere a Head of Residential na JLL.

As rendas em Portugal subiram 20% em 2023 face ao ano anterior – e esta tendência de crescimento foi verificada em todas as grandes cidades com a maior subida a ser observada em Bragança (38%) e a menor em Leiria (2%). Já em termos trimestrais, salta à vista que os preços das casas para arrendar no país subiram muito menos (apenas 1%), revelam os dados do idealista/data. Houve apenas 11 capitais de distrito que registaram aumentos das rendas em termos trimestrais, com Bragança a liderar a lista, e ainda 8 cidades onde as rendas das casas desceram.

“Neste momento, não tendo mais oferta, e a procura continuando, chegámos a uma situação onde os preços das rendas em Lisboa ou no Porto aumentaram expressivamente, tendo atingindo patamares nunca antes vistos”, destaca o responsável pela De Brito Properties. É precisamente na capital portuguesa onde se registou a renda das casas mais elevada do país (21 euros/m2), seguida da cidade Invicta (16,9 euros/m2).

Os mesmos dados revelam, então, que as rendas das casas em Portugal continuam a aumentar, mas este crescimento é menos expressivo do que nos anos anteriores. E o que explica esta tendência? "Tem-se igualmente assistido a um abrandamento do número de novos contratos de arrendamento o que se explica pela escassez de oferta, mas também por alguma desconfiança que o Mais Habitação gerou em relação ao arrendamento e ao teto de crescimento das rendas [de 2% nos novos contratos], aponta Patrícia Barão.

Uma vez mais, a amostra do idealista/data confirma que a procura de casas para arrendar em Portugal arrefeceu na ordem dos 25% no final de 2023 face ao trimestre anterior, uma tendência observada na maioria das grandes cidades (Lisboa e Porto inclusive). E, por conseguinte, a oferta de casas no mercado de arrendamento subiu também na ordem dos 25%, não deixando, contudo, de ser escassa face às necessidades atuais do mercado.

Comprar casa para arrendar continua atrativo para investidores?

Aos olhos dos investidores, esta falta de oferta de casas para arrendar é uma oportunidade de negócio. "O facto de existir uma reduzida oferta de arrendamentos, faz com que seja possível obter ótimas rentabilidades, tornando a compra de imóveis para arrendar ainda mais atrativa”, resume Miguel Lacerda, da Savills Portugal. Também Francisco Carmona refere que este mercado continua “apetecível” e “a expandir-se de forma gradual, dado tratar-se de uma excelente alternativa aos produtos bancários e outros meios de investimento que geram atualmente uma liquidez mais tímida”.

Mas a compra de casas para, depois, colocar no mercado de arrendamento tem vindo a passar por várias mudanças. “Se antes da pandemia esta vertente crescia a um ritmo acelerado, hoje existe uma maior cautela na aquisição de frações para arrendamento”, com os investidores a exigir “uma maior segurança e qualidade nas soluções que avaliam, quer pelo aumento dos requisitos dos próprios inquilinos, mais exigentes, quer pela possibilidade de obter uma maior valorização do seu investimento em termos de yield, permanência dos inquilinos e menor exposição à falta de ocupação”, esclarece o CEO da Alma Developmet.

Para César Brito, a procura de casas por parte de investidores – que teve um crescimento “notável” na última década” -, foi impactada pelo programa Mais Habitação e, em concreto, pelo fim dos vistos gold para investimento imobiliário. “A verdade é que muitos investidores compravam apartamentos com o objetivo de obter um golden visa e, como não viviam cá, punham o imóvel a arrendar para ter um rendimento. Estes investidores traziam muita oferta, principalmente no segmento de médio-alto em Lisboa ou no Porto. O fim do golden visa veio acentuar a crise na oferta de propriedades para arrendamento a longo prazo, e criou uma crescente desconfiança por parte deste tipo de investidores internacionais sobre a instabilidade regulamentada no nosso país”, argumenta.

Apesar de ter potencial, o futuro do investimento em habitação para arrendamento está agora dependente do contexto judicial, legislativo e político, bem como da evolução das taxas de juro. “Estes investimentos apresentam por norma um prazo médio de amortização entre os 12 – 15 anos, tradicionalmente, sendo por isso fulcral garantir um regime jurídico justo e equilibrado na defesa de interesses de proprietários e inquilinos”, conclui Franscico Carmona.

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Mais Habitação vai ou não aumentar oferta de casas para arrendar?

O programa Mais Habitação entrou em vigor a 7 de outubro com o objetivo principal de aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento do país. Mas sobre este ponto, as opiniões entre os especialistas ouvidos pelo idealista/news dividem-se: há quem considere que o pacote tem medidas positivas para aumentar a oferta, mas também há quem admita que este diploma vai afastar proprietários e investidores deste mercado. Só o tempo dirá os reais efeitos deste pacote no mercado.

Um dos especialistas que encontra aspetos positivos no programa é Luis Filipe Janeira, CEO da Principal Star, que diz que o “Mais Habitação prevê uma série de medidas que podem contribuir para tornar o mercado de arrendamento nas grandes cidades mais atrativo para os proprietários e facilitar a vida aos novos inquilinos”.  Entre as medidas do Mais Habitação que são vistas como positivas para ambas as partes que assinam um contrato de arrendamento habitacional estão, segundo os especialistas:

• Medidas positivas para proprietários: redução do IMI e de IMT para casas arrendadas incentivam a compra de imóveis para arrendar e tornam o arrendamento mais rentável; a criação de um fundo de garantia pode tornar o arrendamento de imóveis mais rentável e seguro para os senhorios em caso de incumprimentos dos inquilinos; a redução do IVA para a taxa mínima nas empreitadas de reabilitação de imóveis destinados à habitação acessível; a redução de imposto sobre rendas conforme o prazo do contrato.
• Medidas positivas para inquilinos: redução de impostos e de criação de um fundo de garantia podem tornar o arrendamento mais acessível e seguro. Por um lado, a simplificação do processo de arrendamento pode reduzir os custos e a burocracia associados ao arrendamento, e esta medida associada à redução do IMI para os senhorios pode levar a que haja uma redução dos preços das rendas. E, por outro, a criação de um fundo de garantia para inquilinos pode protegê-los em caso de despejo.

Para João Oliveira, da Realty One, “estas medidas podem ter um impacto positivo no mercado de arrendamento nas grandes cidades, tornando-o mais atrativo para os proprietários e facilitando a vida aos novos inquilinos”. Embora admita que há aspetos fiscais positivos no Mais Habitação, Patrícia Barão diz que seria “importante o alargamento destas medidas ao arrendamento como um todo e não apenas ao arrendamento acessível". E Luis Nunes CEO da ComprarCasa, avisa que para haver investidores interessados em apostar no arrendamento, “as regras não podem mudar ‘a cada raio de luz’ e, se mudam, não podem prejudicar o titular do capital que tomou esta decisão estratégica de investimento”.

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Incentivos ao arrendamento não são suficientes para atrair investimento

“O Mais Habitação corre o risco de não corresponder às expectativas criadas. A colocação de tetos máximos sobre as rendas [nos novos contratos], tendencialmente afastam qualquer proprietário e investidor que queira investir em produto para arrendamento. Nesse sentido, não é expectável que surja no mercado de arrendamento a quantidade de imóveis necessários para fazer face às necessidades de procura e aos preços desejados”, destaca Frederico Abecassis, CEO da Coldwell Banker Portugal, em declarações ao idealista/news.

Também César Brito lamenta que o Mais Habitação “não tenha tido incentivos fiscais atrativos para promover a compra de imóveis para pôr no mercado de arrendamento, como existem noutros países da Europa e em França, especificamente onde um investidor consegue baixar o seu IRS quando investe num imóvel para arrendar com condições atrativas”. E acrescenta ainda que “a atribuição de benefícios fiscais não será suficiente para que os proprietários de AL [Alojamento Local] transfiram os seus imóveis para o mercado de arrendamento, especialmente para aqueles que possuem alojamentos nas grandes cidades”, onde obtêm rendimentos “consideráveis”.

O que se sente até agora é que “boa parte dos investidores tem mostrado alguma resistência ao programa de arrendamento acessível”, destaca o CEO da Alma Develpmet, apontando vários motivos:

• não se querem comprometer por prazos mínimos tão alargados (5 anos, por exemplo), com possibilidade reduzida de não poderem fazer ajustamentos de renda que acompanhem o mercado;
• a redução da taxa de IRS ou isenção é insuficiente em alguns casos para compensar o senhorio;
• em alguns casos obriga a contratação de mais seguros, originados custos extra.

Posto isto, “o programa Mais Habitação pode não trazer grandes impactos a quem procura casa para arrendar em Portugal”, uma vez que continuará a “faltar casas para os mais necessitados nos próximos anos”, já que “o privado não vai investir”, conclui o responsável pela De Brito Properties. “Os inquilinos enfrentam a realidade de terem pouco poder de negociação quando querem arrendar, tendo que se conformar com a falta de oferta e aceitar as opções disponíveis, que muitas vezes não correspondem às necessidades iniciais”, destaca ainda.

Na visão de Franscico Carmona, “a forma que melhor combate à subida de preços no mercado de arrendamento é a construção de um maior número de unidades, o que levará a um maior equilíbrio entre oferta e procura e, consequentemente, maior competitividade de preços, e a adequação dos regulamentos (como o RGEU) para a construção de apartamentos mais flexíveis e versáteis”, conclui.