Minuta de contrato de arrendamento: como fazer?

Redigir um contrato de arrendamento de forma correta, de acordo com a lei, é essencial para assegurar os direitos e deveres de ambas as partes, ou seja, do senhorio e do inquilino. Enquanto proprietário, deves assegurar-te de que rediges o contrato corretamente e sem falhas, de modo a evitar possíveis conflitos ou surpresas desagradáveis.

Para que nada falhe, aconselhamos-te a que procures um advogado ou solicitador para que seja ele a elaborar o contrato e, dessa forma, tenhas segurança de que o mesmo cumpre a lei à risca.

Mas antes de tudo, se vais colocar a tua casa no mercado de arrendamento deves ter também outros fatores em conta. Fica atento aos seguintes passos.

Estuda o mercado de arrendamento antecipadamente

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Antes de colocares o anúncio, ou deixares isso nas mãos de uma imobiliária, faz um estudo de mercado ao arrendamento na zona onde o teu imóvel está inserido. Isto vai ajudar-te a perceber quais os preços praticados para casas semelhantes à tua e, assim, chegarás à conclusão de qual o valor deves pedir.

Cuidado ao escolher os inquilinos

É muito provável que não faltem interessados em arrendar o teu imóvel, dada a elevada procura e a pouca oferta no mercado. Por isso não te comprometas com a primeira pessoa que entrar em contacto contigo. Deves solicitar dados importantes como, por exemplo, contrato de trabalho, e fazer uma análise minuciosa para que percebas qual o candidato que te dará mais garantias. 

Documentos necessários

Para a celebração do contrato de arrendamento o proprietário deve solicitar ao inquilino, e ao fiador (caso se aplique), os seguintes documentos:

•  Documentos de identificação pessoal.
• Últimos recibos de vencimento.
• Última declaração de IRS.

O proprietário deverá também apresentar uma série de documentos ao inquilino:

• Caderneta Predial/Certidão de Teor
• Licença de Habitação
• Certificado Energético

Como fazer um contrato de arrendamento?

Para celebrar um contrato de arrendamento legalmente válido é necessário que o mesmo contenha determinada informação obrigatória. Podes fazê-lo por ti e depois de assinado submetê-lo no portal das finanças, ou consultar alguém especializado que te possa orientar sobre as cláusulas que devem estar inscritas no documento. 

Identificação do senhorio, inquilinos e fiador

Antes de começares a elaborar o contrato, é importante reunires os dados dados de identificação do senhorio e do futuro inquilino:

• Nome completo
• Estado Civil
• Nº de CC e respetiva validade e NIF
• Naturalidade e morada
• Data de nascimento

Redigir o contrato de arrendamento 

Quando já tens todos os dados necessários está na altura de passar à redação do contrato propriamente dito. O contrato de arrendamento é composto por várias cláusulas que têm como objetivo expressar as condições, direitos e deveres tanto de senhorios como de inquilinos:

Cláusula Primeira: objeto (Identificação do imóvel)

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Nesta primeira cláusula devem constar todos os elementos de identificação do imóvel. São eles:

• Letra da fração autónoma
• Andar, nome da rua e número do prédio/porta
• Freguesia e Concelho
• Número sob o qual está descrito na Conservatória do Registo Predial
• Artigo de inscrição na matriz predial
• Número, data e Município da licença de habitação

Cláusula Segunda: finalidade

Aqui indicamos que o primeiro outorgante (proprietário) arrenda e o segundo outorgante (inquilino) toma de arrendamento a fração identificada na cláusula primeira e que a mesma se destina exclusivamente a habitação própria do segundo outorgante.

Cláusula Terceira: prazo

Um contrato de arrendamento para fins habitacionais tem a duração mínima de um ano, com renovação a três anos.

Cláusula Quarta: valores da Renda, Caução e Rendas Antecipadas

Aqui deverá estar mencionado o valor da renda mensal, o dia limite de pagamento e o meio de pagamento. Deverá igualmente indicar-se o valor da caução e das rendas antecipadas, caso o senhorio exija as mesmas. 

De acordo com a solicitadora Ana Margarida de Matos, o Orçamento de Estado de 2023 estabeleceu que o senhorio só pode exigir até duas rendas antecipadas e uma caução equivalente a duas rendas.

Cláusula Quinta: despesas

Quem fica responsável pelo pagamento de despesas relacionadas com água, eletricidade, gás, telecomunicações, entre outros? A resposta a essa pergunta deve ser dada nesta cláusula.

Cláusula Sexta: sublocação e Cessão

Nesta cláusula fica expresso que o inquilino não pode sublocar ou ceder o imóvel sem o consentimento expresso e por escrito do proprietário.

Cláusula Sétima: obras

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Aqui deves indicar sobre quem recai a responsabilidade de efetuar as obras de melhoramento no imóvel, para evitar possíveis mal entendidos mais tarde. Por norma, o inquilino apenas pode fazer obras ou benfeitorias com autorização prévia e escrita do proprietário, com exceção de reparações urgentes. 

Cláusula Oitava: conservação do estado do imóvel

Refere-se, tal como o nome indica, à conservação do imóvel. Por esse motivo, neste ponto deverá indicar-se que o inquilino tem o dever de preservar o imóvel no estado em que o encontrou, incluindo instalações e canalizações de água, eletricidade, esgotos, paredes, pavimentos, pinturas, vidros, eletrodomésticos, assim como todo o recheio da habitação. 

Cláusula Nona: inventário

Indicação de que o proprietário procedeu à vistoria do imóvel na presença do inquilino e que foi feita uma lista de todo o inventário e do estado de conservação. Essa lista deverá ser anexada ao contrato.

Cláusula Décima: legislação atualizada

Aqui deverá constar a lei do arrendamento atualmente em vigor no nosso País.

Cláusula Décima Primeira: Deveres

Por último, deverá ficar expresso que o inquilino declara concordar com todas as cláusulas do contrato e compromete-se a respeitar e cumprir as mesmas na íntegra, assim como o regulamento do condomínio (caso se aplique), que se deve anexar ao contrato.   

• Outras cláusulas opcionais

Há outras cláusulas que o proprietário poderá incluir no contrato de arrendamento. Entre elas, por exemplo, se é permitido ter animais em casa, a fiança e em que condições o proprietário pode visitar o imóvel.  

Relativamente à fiança, esta cláusula apenas se aplica caso haja fiadores. Se os teus inquilinos tiverem fiador, as obrigações deste deverão ser descritas neste ponto.

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No que se refere às visitas, a solicitadora Ana Margarida de Matos explica que, "de acordo com o artigo 1038° do Código Civil, o arrendatário tem a obrigação de facultar o exame do imóvel ao senhorio, de modo a que o mesmo verifique o estado do imóvel e que consiga suprir deficiências que surjam". Contudo, "estas visitas devem ser moderadas, uma vez que podem perturbar o gozo do imóvel ao arrendatário, artigo 1031° do Código Civil", acrescenta.

No final do contrato deve ser mencionado o local e o dia da sua celebração e o mesmo deve ser assinado por todas as partes envolvidas.

Dúvidas não esclarecidas no contrato

Há algumas dúvidas que podem surgir, tanto para o proprietário como para o inquilino, e que por norma não estão esclarecidas nos contratos de arrendamento. Uma das questões que poderá surgir é, no caso de o proprietário querer vender o imóvel, se o inquilino tem ou não direito de preferência à compra do mesmo.

Para esclarecer esta dúvida, Ana Margarida de Matos explica que "o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel quando habita no mesmo há pelo menos dois anos". A solicitadora acrescenta ainda que "a lei não distingue o fim do imóvel, ou seja se é para habitação própria ou para fins não habitacionais, como referido no artigo 1091° do Código Civil".

Como registar o contrato de arrendamento nas Finanças

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Enquanto senhorio, tens um prazo de 30 dias após a assinatura do contrato para entregar o mesmo à Autoridade Tributária. Podes fazê-lo diretamente no balcão de uma repartição das Finanças, ou podes optar por registá-lo online. Caso optes pela segunda opção, segue os seguintes passos:

• Acede ao Portal das Finanças
• Clica na área "Arrendamento" 
• Escolhe a opção "Comunicar Início Contrato" e preenche os dados solicitados
• No final basta clicar em "Guardar rascunho", confirmar os dados e submeter o contrato.

Depois destes passos, o portal vai apresentar a guia de pagamento do Imposto de Selo.