Habitação vitalícia com luz verde: como funciona e porque desagrada a senhorios e inquilinos

Ter uma casa para toda a vida sem ter de a comprar já vai ser possível em Portugal. O Governo socialista de António Costa, na reta final da legislatura, aprovou o anunciado Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), que pretende ser mais uma oferta alternativa à habitação para as famílias - que assim possam manter residência permanente numa casa por período vitalício (dito de forma simples).

Mas a ideia parece não agradar a senhorios nem inquilinos. Os proprietários acham que a lei tem “pouca utilidade” e os arrendatários falam de uma ideia que “não aquece, nem arrefece”. Mas, afinal, como é que funcionam estes contratos? Preparámos um guia para ajudar a entender o que está em causa.

Os pontos positivos para as famílias prometidos pelo Governo

“Através deste diploma visa-se criar uma solução habitacional alternativa, que compatibiliza a necessidade de segurança e estabilidade com a flexibilidade adequada aos percursos pessoais e familiares”, lê-se no comunicado do Ministério das Infraestruturas e Habitação. Segundo o Executivo, a nova lei poderá reduzir “significativamente o endividamento das famílias” e “constitui um modelo de rentabilização dos imóveis atrativo para que os proprietários os disponibilizem para esse fim, aumentando a oferta habitacional em regimes alternativos à compra e venda”.

O objetivo do DHD é oferecer ao arrendatário a possibilidade de ficar de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento de uma caução inicial e de uma renda mensal. Essa caução é acordada entre ambos e deve ser entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a localização e dimensão do imóvel.

Os pontos negativos apontados pelos senhorios e inquilinos 

Romão Lavadinho, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), considera que a nova lei “não é uma solução que interesse aos inquilinos porque estes vão passar a ser os banqueiros dos proprietários”. O responsável disse ao ECO que esta se trata de uma lei que “não aquece nem arrefece”. O DHD “vai resolver apenas o problema de alguns proprietários que, aceitando estes contratos, no final desse tempo recebem a casa e já receberam muito dinheiro antecipadamente (...) Vale mais pedir dinheiro emprestado ao banco, comprar uma casa e ao fim de 30 anos a casa é nossa”, remata o presidente da AIL.

A opinião é partilhada pelo presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), Luís Menezes Leitão, que fala num instrumento “sem grande utilidade”. “Isto não tem utilidade para os senhorios porque provoca uma situação muito grande de oneração do imóvel por um período extremamente dilatado“, refere à mesma publicação. Não tem dúvidas de que se os inquilinos “tiverem hipótese de pedir dinheiro emprestado ao banco, vão pedir”.

Neste manual de perguntas e respostas resumimos os principais pontos da nova lei, de forma a que se possa perceber melhor afinal o que está em causa. Desde as vantagens para inquilinos e proprietários, até às obrigações de cada um, deciframos os termos dos contratos vitalícios ponto a ponto. 

O que é o Direito de Habitação Duradoura (DHD)?

O DHD é o direito de uma ou mais pessoas residirem de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal. O DHD surge, assim, como uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional.

Qual é a duração do DHD?

Com a constituição do DHD o morador tem o direito de residir toda a vida na habitação. Ainda assim, o morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento, sendo-lhe devolvida a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário.

Quem pode constituir um DHD?

O DHD é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um ou mais moradores.

• Qualquer pessoa, singular ou coletiva, pública ou privada, proprietária de uma habitação pode constituir um DHD, desde que esta esteja livre de encargos e ónus (nomeadamente, de uma hipoteca) e seja entregue ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio;
• Qualquer pessoa, ou conjunto de pessoas singulares, pode constituir-se como morador.

Como é constituído o DHD?

O DHD é constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas. O DHD está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

De que forma é pago o DHD?

O morador paga ao proprietário uma caução inicial - que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, se renunciar ao DHD durante os primeiros 30 anos de residência na habitação - e uma prestação mensal:

• Com a constituição do DHD o morador entrega ao proprietário uma caução. O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente que ser entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculada com base no indicador de preço de venda por m2 divulgado pelo INE.
• Nos primeiros 10 anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a lhe ser devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD. A partir do 11º ano de vigência, e até ao 30º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Assim, no final do 30.º ano a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário. Em qualquer momento entre o 11º e o 30º ano de vigência do DHD, o morador tem o direito a lhe ser devolvida o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD.
• Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante do saldo da caução a devolver ao morador.
• Adicionalmente, com a constituição do DHD o morador paga ao proprietário uma prestação mensal, cujo valor é livremente estabelecido entre ambos.

Quais são os trunfos do DHD?

Vantagens para o senhorio

• Rentabilidade estável e segura, dado que a garantia da caução paga pelo morador neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar;
• Redução significativa do custo da gestão do seu património edificado, pois é o morador que tem a seu cargo a realização das obras de conservação ordinária e o pagamento das despesas relativas às mesmas, às taxas municipais e ao IMI;
• Possibilidade de gerir e rentabilizar o capital correspondente à caução paga pelo morador;
• Direito de reaver a habitação em estado de conservação, no mínimo, médio, em caso de extinção do direito. Quando recupera a habitação, se não tiver sido assegurado pelo morador o estado de conservação da habitação, no mínimo, médio, o proprietário pode deduzir as despesas das ob:ras no saldo da caução a devolver ao morador.

Vantagens para o inquilino

• Direito a residir toda a vida numa habitação. O morador goza de um direito vitalício, que só pode ser extinto se ele assim o desejar ou se entrar em incumprimento definitivo do contrato;
• Muito menor necessidade de investimento (e endividamento, se for caso disso) em comparação com a aquisição de casa própria;
• Solução alternativa em condições de estabilidade e segurança para as situações em que a aquisição com recurso a crédito não é possível ou desejável;
• Solução para os proprietários ocupantes que desejem vender a sua habitação sem comprometer o acesso a uma nova solução habitacional em condições de estabilidade: reinvestindo apenas uma pequena parte do valor de venda têm acesso a uma nova habitação de forma estável, libertando a verba restante para complementar o orçamento familiar ou reinvestir;
• Direito à devolução, total ou parcial, da caução, caso opte por renunciar ao DHD nos primeiros 30 anos de vigência do mesmo, podendo posteriormente reutilizar esse montante para aceder a outra solução habitacional mais adequada ao seu percurso pessoal, familiar ou profissional;
• Possibilidade de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para pagar a caução.

Quais são as obrigações do proprietário e do morador?

Senhorio

• Entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
• Pagar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino;
• Assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios;
• Realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação (salvo se as anomalias existentes resultarem de atos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador);
• Gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a devolução ao morador do saldo devido.

Inquilino

• Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;
• Pagar as taxas municipais e o Imposto Municipal sobre Imóveis;
• Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação e da avaliação do estado de conservação da habitação a cada 8 anos. Quando o nível de conservação da habitação resultante desta avaliação periódica for inferior a médio, e a avaliação demonstre que as anomalias existentes resultam da não realização de obras de conservação ordinária, o morador deve promover a realização das obras necessárias à reposição do nível médio de conservação e confirmá-lo através de nova avaliação.
• Consentir ao proprietário a realização das obras de conservação extraordinária, a que esteestá obrigado, e informá-lo logo que tenha conhecimento da existência de anomalias na habitação cuja reparação seja obrigação do proprietário.

Em que condições pode o DHD ser extinto?

O DHD pode ser extinto por renúncia do morador, com a morte do morador (ou, se o DHD for constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles) ou por incumprimento definitivo de qualquer uma das partes.

• Constituem causa de incumprimento definitivo

1. O não pagamento de montantes devidos pelo morador ou pelo proprietário, uma vez ultrapassados os prazos estabelecidos;
2. Reincidência de atraso no pagamento de montantes devidos pelo morador - três, quatro ou cinco vezes (seguidas ou interpoladas) consoante o contrato vigore respetivamente há menos de 15 anos, há mais de 15 e menos de 30 anos ou há mais de 30 anos.

• O morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento da vigência do DHD, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação.
• Uma vez extinto o DHD, o morador deve entregar a habitação ao proprietário com nível deconservação, no mínimo, médio. Se a extinção do DHD ocorrer nos primeiros 30 anos de vigência do contrato, proprietário deve devolver ao morador o saldo da caução, cujo montante dependerá do momento efetivo em que a extinção ocorre. Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador.

Um morador pode dar o DHD como garantia bancária num crédito para pagar a caução?

• Sim. O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução. O cancelamento da hipoteca na sequência da renúncia do morador tem sempre de ser autorizada pelo credor hipotecário.
• Se o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído o DHD, a hipoteca transfere-se para a propriedade.

O que acontece se existir uma hipoteca sobre o DHD e o morador deixar de cumprir as obrigações?

• O banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD. Neste caso, o proprietário tem opção de compra deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data.
• Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida. Quem comprar o DHD neste processo de venda executiva tem direito a residir na habitação até que passem 30 anos desde a data de constituição do DHD.

Uma habitação com um DHD constituído pode ser vendida?

Sim, o proprietário pode transmitir livremente a terceiros a sua propriedade. Neste caso o DHD mantém-se.

O DHD pode passar de pais para filhos?

Não. A única circunstância que um DHD pode ser transmitido é no caso de execução da hipoteca contraída pelo morador como garantia do crédito para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.