Depois do Banco de Portugal (BdP) ter vindo, recentemente, avisar para “sinais de sobrevalorização” nos preços das casas em algumas zonas do país, agora é a vez da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) lançar o alerta sobre a "sustentabilidade" do setor imobiliário em Portugal, tendo em conta o "aumento pronunciado" registado desde 2012 e, de forma acentuada a partir de 2015.
O regulador do mercado de capitais português considera que, nos últimos anos, o mercado imobiliário foi "fortemente influenciado" pela política monetária do Banco Central Europeu (BCE), explicando que "assistiu-se ao aumento pronunciado dos preços (8,6% e 7,5% em termos nominais e reais, respetivamente), na continuação de uma tendência iniciada em 2012, ano em que o índice de preços do imobiliário atingiu o valor mínimo das duas últimas décadas".
No Relatório Anual sobre os Mercados de Valores Mobiliário, publicado esta quinta-feira, a entidade liderada por Gabriela Figueiredo Dias diz que esta evolução supera a tendência verificada, no último ano, na Zona Euro e na OCDE onde se registaram aumentos nominais de 3,2% (2,3% em termos reais) e de 3,9% (2,7% em termos reais), respetivamente.
Preços das casas sobem mais que rendimentos das famílias
Nesse sentido, "o forte crescimento dos preços do imobiliário em Portugal suscita questões relativas à sua sustentabilidade", alerta a CMVM. Desde 2014, argumenta o regulador, o custo de venda dos imóveis, em percentagem da renda implícita associada, "apresenta uma trajetória ascendente e mais pronunciada do que a verificada na Zona Euro e mesmo no conjunto dos países da OCDE".
Outro motivo de preocupação para a "polícia dos mercados financeiros" é que os preços dos imóveis em percentagem do rendimento per capita também estão a subir em Portugal desde 2012 e ainda mais, no último ano, do que naquelas zonas.
O que explica a subida dos valores dos imóveis em Portugal
De acordo com a CMVM, este crescimento dos preços do imobiliário "terá decorrido parcialmente da política monetária acomodatícia e de juros reduzidos na Zona Euro, que levaram à existência de liquidez abundante na economia", sendo que "perante a relativa escassez de emissão de novos ativos, o aumento da procura contribuiu para o aumento de preço de ativos existentes".
Por outro lado, e tendo em conta o diferencial de valorização dos imóveis em Portugal e na Zona Euro, o crescente interesse de investidores internacionais também ajuda a fundamentar esta trajetória.
Fundos imobiliários mais rentáveis graças ao turismo
No mesmo relatório, a CMVM faz um ponto de situação à atividade dos fundos de investimento afetos ao setor imobiliário, dando nota de que "o valor sob gestão de fundos de investimento imobiliário (FII) recuperou em 2017, apesar de se ter verificado uma diminuição no número de fundos em atividade (no final do ano existiam
227 fundos em atividade, menos sete do que no ano anterior)".
As subscrições líquidas de fundos abertos foram positivas (cerca de 52 milhões de euros) e mais do que compensaram a perda de valor gerido por fundos fechados que se liquidaram no ano.
"A maioria dos fundos imobiliários apresentou rentabilidades positivas, o que está associado à retoma dos preços no setor imobiliário residencial e comercial em Portugal, em particular nos grandes centros urbanos e turísticos", analisa ainda o regulador.
Cada vez mais particulares a investir
Ao nível da estrutura da carteira salientam-se a diminuição do valor dos empréstimos contraídos pelos fundos imobiliários e o aumento significativo da liquidez detida.
"Continuou a diminuir o peso dos imóveis destinados a habitação e a serviços, mas os destinados a comércio, indústria e turismo ganharam importância, o que não pode ser dissociado do crescimento económico recente da economia portuguesa", frisa.
O número de participantes aumentou substancialmente e originou a diminuição do valor médio sob gestão para 130 mil euros por participante (176 mil euros no final do ano anterior). As pessoas coletivas e as instituições de crédito representam a maioria do valor sob gestão, com valores médios por participante em decréscimo.
"Contudo, a importância das pessoas singulares tem aumentado, quer em termos de valor sob gestão, quer de número de participantes, fixando-se o valor médio por participante em 23 mil euros no final de 2017", salienta a entidade reguladora no mesmo documento.
Ao contrário do que acontece com os fundos mobiliários, os índices de concentração do
setor são baixos: as três principais sociedades gerem 38,6% do valor sob gestão de fundos imobiliários.
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