Hausbau auf ländlichen Grundstücken in Portugal: Was ändert sich durch das neue Gesetz?

Am Freitag, den 28. Februar 2025, hat das portugiesische Parlament Gesetzesänderungen gebilligt, die eine Neueinstufung von ländlichen Grundstücken in städtische Gebiete für den Wohnungsbau ermöglichen, wobei ein Teil davon für den Bau von „Wohnraum mit bezahlbaren Mieten“ und „günstigen“ Wohnungen vorgesehen ist. Das Gesetzesdekret 117/2024 vom 30. Dezember, das den Rechtsrahmen für Instrumente der territorialen Verwaltung (RJIGT) ändert und die vereinfachte Neueinstufung von ländlichen Grundstücken in städtische Gebiete für den Wohnungsbau ermöglicht, trat am 29. Januar in Kraft. Das Gesetz, das vier Jahre lang und rückwirkend zum 31. Dezember 2024 gelten wird, muss nun noch vom Präsidenten der Republik verkündet und anschließend veröffentlicht werden.

Während der Prüfung im Parlament wurden Änderungen an der Gesetzgebung angenommen, obwohl die Parteien „Chega“, „Iniciativa Liberal (IL)“, „Kommunistische Partei (PCP)“, „Linksblock (BE)“, „Livre“, „PAN“ und ein fraktionsloser Abgeordneter sowie ein Abgeordneter der Sozialisten dagegen stimmten. Ein weiterer Abgeordneter der Sozialisten enthielt sich der Stimme.

Vor der abschließenden Gesamtabstimmung reichte der Linksblock einen Antrag ein, um vorgeschlagene Änderungen in das Plenum einzubringen, die während der parlamentarischen Diskussion über den RJIGT-Änderungsantrag vorgebracht worden waren.

Der Vorschlag, wonach die Neueinstufung in städtisches Bauland „kein Land in sensiblen Gebieten, im Nationalen Ökologischen Reservat (REN) oder im Nationalen Landwirtschaftlichen Reservat (RAN) umfassen darf“, wurde jedoch im Plenum abgelehnt, mit Gegenstimmen von PSD, CDS-PP, IL, Chega und dem fraktionslosen Abgeordneten sowie Enthaltungen von PS und PCP. Darüber hinaus wurde die vorgeschlagene Festlegung von Gebieten, in denen eine Neueinstufung verboten ist, abgelehnt.

Was ändert sich am sogenannten Grundstücksrecht in Portugal?

Zu den wichtigsten Änderungen, die von der PS im Einvernehmen mit der PSD gebilligt wurden, gehört das Ersetzen des Begriffs „Mittelklassewohnungen“ – der zuvor von der Regierung verwendet wurde – durch „bezahlbare Mietwohnungen“ oder „kostengünstiger Wohnraum“.

Die besondere Regelung zur Neueinstufung stellt sicher, dass mindestens 70 % der gesamten oberirdischen Baufläche für „Sozialwohnungen, bezahlbare Mietwohnungen“ oder „kostengünstigen Wohnraum“ vorgesehen sind und dass „eine allgemeine und lokale Infrastruktur vorhanden ist oder gewährleistet wird“.

Die Neueinstufung müsse zudem „mit der örtlichen Wohnungsbaustrategie, dem kommunalen Wohnungsbauplan oder dem Wohnungsbestand, sofern zutreffend, vereinbar sein.“ Zudem müssten „ergänzende Nutzungen“ auf Funktionen beschränkt sein, die vom Wohnraum abhängig sind oder diesen ergänzen, und dürfen nicht im Widerspruch dazu stehen.

Das territoriale Kriterium der „Angrenzung an städtisches Gebiete, wodurch die Konsolidierung und Kohärenz der Stadtentwicklung mit dem bestehenden Stadtgebiet sichergestellt wird“, wurde ebenfalls bestätigt.

Neueinstufung von Grundstücken nur außerhalb von REN-Gebieten

REN-Gebiete beziehen sich auf Land, das Teil des Nationalen Ökologischen Reservats („Reserva Ecológica Nacional“ – REN) in Portugal ist. REN-Gebiete können nicht neu eingestuft werden, darunter Küstenschutzzonen (sowohl an Land als auch im Meer), Strände, Salzwiesen, Küstendünen und fossile Dünen, Klippen, Wasserläufe, Lagunen und Seen, Stauseen sowie Gebiete, die von Überschwemmungen oder Meeresvorstößen bedroht sind. Das Gesetz schließt nun auch Gebiete für die „strategische Infiltration, den Schutz und die Anreicherung von Grundwasservorkommen“, Gebiete mit „hoher Gefahr der Bodenerosion durch Wasser“ und „instabile Hänge“ aus.

Eine Neueinstufung ist zudem für „Land der Klasse A1 oder Böden der Klasse A und B“ verboten, die innerhalb des RAN verbleiben müssen (Land, das Teil des Nationalen Agrarreservats ist, auf portugiesisch „Reserva Agrícola Nacional“). In Gebieten, die in REN und RAN integriert sind, müssen Maßnahmen geplant und umgesetzt werden – basierend auf Stellungnahmen von kommunalen Diensten oder anderen Stellen – um „die Erhaltung grundlegender natürlicher Werte und Funktionen zu gewährleisten“ und „Risiken für Menschen und Eigentum zu verhindern und zu mindern“.

Allerdings wurde im Rahmen der fachlichen Überprüfung ein Vorschlag abgelehnt, der einen detaillierten technischen Bericht – einschließlich einer Bewertung der ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen – für die Neueinstufung in RAN-Gebieten der Klasse A, B, C, Ch, D oder E vorsah.

Bei einer Neueinstufung muss nachgewiesen werden, welche Auswirkungen diese auf die bestehende Infrastruktur haben wird und welche Kosten für die Verbesserung und Instandhaltung dieser Infrastruktur anfallen. Darüber hinaus muss die „wirtschaftliche und finanzielle Tragfähigkeit“ nachgewiesen werden, wobei die für die Finanzierung Verantwortlichen zu benennen sind und „Nachweise für vertraglich vereinbarte Finanzierungsquellen und öffentliche Investitionen“ zu erbringen sind.

Die Abgeordneten stimmten der Aufhebung der Möglichkeit zu, außerhalb bestehender Stadtgebiete Wohnungen für Landarbeiter zu bauen. Sie lehnten jedoch einen Vorschlag ab, wonach die Neueinstufung von Landflächen „außergewöhnlicher Natur sein und nur auf den Fall beschränkt sein sollte, das keine städtischen Gebiete zur Verfügung stehen“.

Für Bauvorhaben, die bezahlbare Mietwohnungen oder günstigen Wohnraum bieten, wurde eine Erhöhung des Bauindexes um 20 % genehmigt. Zu den weiteren genehmigten Maßnahmen gehört die Anforderung einer unverbindlichen Stellungnahme der Regionalen Koordinierungs- und Entwicklungskommission (CCDR) zu Grundstücken, die sich nicht ausschließlich in öffentlichem Besitz befinden, sowie das obligatorische Abhalten einer Verfahrenskonferenz vor der Abgabe einer Stellungnahme.